A - DOCUMENTOS DE LOCATÁRIO PESSOA FÍSICA

• Ficha cadastral TOTALMENTE preenchida;
• Cópia legível do RG e CPF;
• Ser maior de idade;
• Não possuir restrições de crédito (SERASA, SCPC e PROTESTOS);
• Cópia legível de comprovante de residência (luz, gás ou telefone);
• Cópia legível de comprovante de renda:
• Funcionário CLT: três últimos holerites e carteira de trabalho, contendo a foto, qualificação civil, contrato de trabalho;
• Profissional autônomo ou liberal: Extrato bancário dos últimos três meses;
• Empresário: Anexar a documentação mencionada no item B
• Cópia legível da Declaração do Imposto de Renda completa do último exercício, contendo inclusive o recibo de entrega;
   

  B - DOCUMENTOS DE LOCATÁRIO OU FIADOR PESSOA JURÍDICA

  • Ficha cadastral TOTALMENTE preenchida
  • Cópia legível do RG e CPF dos sócios que assinarão o contrato;
  • Cópia legível da Declaração do Imposto de Renda Pessoa Jurídica completa do último exercício, contendo inclusive o recibo de entrega;
  • Cópia legível do Contrato social da empresa, com última alteração;
  • Cópia legível do Cartão do CNPJ da empresa;
  • Cópia legível dos três últimos pró-labores dos sócios;
  • Cópia legível do Comprovante de localização da empresa (luz, gás ou telefone);
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  C - DOCUMENTOS EXIGIDOS DOS FIADORES - SE FOR CASADO, A DOCUMENTAÇÃO É DE AMBOS.

  • Ficha cadastral TOTALMENTE preenchida;
  • Cópia legível do RG e CPF;
  • Ser maior de idade;
  • Não possuir restrições de crédito (SERASA, SCPC e PROTESTOS);
  • Cópia legível da Certidão de Nascimento, se casado, Certidão de Casamento;
  • Cópia legível do Comprovante de localização da empresa (luz, gás ou telefone);
  • Cópia legível de comprovante de renda:
  • Funcionário CLT: três últimos holerites e carteira de trabalho, contendo a foto, qualificação civil, contrato de trabalho;
  • Profissional autônomo ou liberal: Extrato bancário dos últimos três meses;
  • Empresário: Anexar a documentação mencionada no item B
  • Cópia legível da Declaração do Imposto de Renda completa do último exercício, contendo inclusive o recibo de entrega;
  • Certidão de matrícula/ propriedade ATUALIZADA E ORIGINAL, com negativa de ônus (sem hipoteca, sem alienação e sem cláusulas restritivas) de pelo menos 1 (um) imóvel em nome do Fiador; (ESTA CERTIDÃO DEVERÁ SER SOLICITADA NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS COMPETENTE – PARA EFEITOS DE ANÁLISE PRÉVIA PODERÁ SER ENCAMINHADA UMA CÓPIA DESATUALIZADA, ATÉ QUE A ATUALIZADA FIQUE PRONTA);
  • Cópia legível da Capa do IPTU, parcela única dos imóveis apresentados, contendo metragem do terreno e da área construída;

   

  Os locatários e fiadores devem ser pessoas idôneas, de situação financeira estável e renda compatível ao valor do aluguel, não tendo sofrido quaisquer ações judiciais ou protestos.

  Se os Fiadores e ou Locatários forem profissionais, assim entendido, como pessoas contratadas para figurar no contrato de locação, encaminharemos os documentos aos órgãos de fiscalização imobiliária, e se constatada a falsidade de documentos será aberto inquérito policial.

  IMPORTANTE: A DOCUMENTAÇÃO SOMENTE SERÁ ANALISADA APÓS A ENTREGA DOS ITENS ACIMA. SE AS EXIGÊNCIAS FOREM ATENDIDAS DA FORMA INDICADA, MAIS RÁPIDO E COM MAIS FACILIDADE A DOCUMENTAÇÃO SERÁ APROVADA.

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Em regra, deve o Locatário (inquilino) ter três vezes o valor da locação (aluguel + condomínio + IPTU):

Exemplo: Cliente “Y” pretende alugar imóvel de R$ 1.500,00 mensais (já incluídos os encargos com quota condominial, IPTU e Seguro Complementar Contra Incêndio), deverá apresentar renda mensal igual ou superior a R$ 4.500,00;

Quando a renda mensal do Pretendente for inferior a três vezes o valor da locação poderá haver a COMPOSIÇÃO DE RENDA COM OS DEMAIS MORADORES DO IMÓVEL, conforme exemplo abaixo:

A - Exemplo: Cliente “X” e Cliente “W” pretendem alugar imóvel de R$ 1.500,00 mensais (já incluídos os encargos com quota condominial, IPTU e Seguro Complementar Contra Incêndio), tendo cada um a renda mensal R$ 2.500,00, o que totaliza a renda de R$ 5.000,00. OS CLIENTES EM QUESTÃO TERÃO A DOCUMENTAÇÃO APROVADA, POIS O VALOR DA RENDA EM CONJUNTO É TRÊS VEZES MAIOR QUE O VALOR DA LOCAÇÃO.

SIM, DESDE QUE O FIADOR DESSE LOCATÁRIO COMPROVE TER RENDA SUFICIENTE PARA ARCAR COM SUAS PRÓPRIAS DESPESAS, E AINDA AFIANÇAR INTEGRALMENTE O LOCATÁRIO..

NÃO.

SIM, se tratando de grandes empresas, assim entendido aquelas de grande faturamento e reconhecimento nacional, a TECAD poderá aprovar a documentação, as quais dificilmente se tornarão inadimplentes. Outra exceção é para as restrições de baixo valor, que poderão ser quitadas no interregno da análise dos documentos ou que comprovadamente estejam suj judice (em processo judicial). ESSAS SÃO AS ÚNICAS EXCEÇÕES..

A lei não fala em “prazo mínimo”, mas estabelece uma série de restrições para o locador (proprietário) que celebrar contratos residenciais por período menor do que 30 (trinta) meses. Assim, o “prazo mínimo” recomendável é de 30 (trinta) meses.

Isso é orientação do Departamento Jurídico, pois conforme dispõe a Lei 8.245/1991, popular “Lei do Inquilinato”, o contrato de locação residencial com prazo inferior a 30 meses, NÃO PODERÁ SER DENUNCIADO IMOTIVADAMENTE (entenda a palavra “denúncia” como desfazer, rescindir e romper), SITUAÇÃO EM QUE O LOCADOR SOMENTE PODERÁ RETOMAR O IMÓVEL NAS SEGUINTES CONDIÇÕES:

A - Em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada com o seu emprego;

B - Se for pedido para uso próprio do Locador, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio; ESSA POSSIBILIDADE DEVERÁ SER COMPROVADA JUDICIALMENTE;

C - Se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado à exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento;

D - Se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar 5 (cinco) anos;

E - Por mútuo acordo entre as partes, com prazo para desocupação de no mínimo 6 (seis) meses;

F - Em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

G- Em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

H- Para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

Ao contrário do que acontece com os contratos residenciais, os contratos comerciais PODEM TER PRAZO INFERIOR A 30 MESES, pois a Lei não tira desse Locador o direito de denunciar (entenda a palavra “denunciar” como desfazer, rescindir, romper, etc.) de forma imotivada o contrato de locação comercial ou não residencial prorrogado por prazo indeterminado. Ademais, este tipo de contrato, normalmente tem-se feito por um prazo mínimo de 12 (doze) meses, podendo ser renovado por acordo e interesse das partes, porém se o prazo for igual ou superior a 10 anos deve ser obedecida à necessidade de outorga uxória (os cônjuges devem assinar o contrato. Artigo 3º da Lei 8.245/91).

SIM. Se o locatário (inquilino), devolver o imóvel antes do prazo pactuado deverá pagar a multa proporcional, desde que estipulada em contrato.
* exemplo de cálculo da multa na pergunta 16

SIM. O locatário (inquilino) não é obrigado a pagar a multa se for transferido pelo seu empregador, mediante prova documental de sua transferência e desde que também comunique o locador (proprietário) com 30 dias de antecedência, neste caso a lei permite ao locatário (inquilino) desocupar o imóvel a qualquer tempo, independentemente do prazo contratual decorrido. (Artigo 4º Parágrafo Único da Lei 8.245/91). A prova documental acima citada pode ser através de carta da empresa em papel timbrado, assinada por superior hierárquico do locatário (inquilino) ou pelo departamento de Recursos Humanos da empresa.

Outra hipótese para que o locatário (inquilino) seja dispensado da multa é quando o Locador autoriza a inserção de cláusula de liberação de multa depois de determinados meses de locação, como no exemplo abaixo:

“Caso o(s,a,as) Locatário tenha interesse, poderá desocupar o imóvel, após os ??primeiros meses de vigência do presente contrato, desde que avise o Locador ou sua administradora com 30 (trinta) dias de antecedência, ficando o Locatário desobrigado do pagamento da multa estipulada no contrato”

O Locador NÃO poderá retomar o imóvel antes do término do contrato de locação com prazo determinado, NEM PAGANDO MULTA AO LOCATÁRIO, OU SEJA, NÃO EXISTE CLÁUSULA QUE BENEFICIE O LOCADOR, TEM QUE AGUARDAR O TÉRMINO DO CONTRATO PARA PEDIR O IMÓVEL.

Se houver o mútuo acordo, entre Locador e Locatário, poderá haver a rescisão do contrato de locação. Importante ressaltar que o mútuo acordo para ter plena eficácia deverá atender os requisitos da Lei 8.245/1991, a saber:

A - Celebrado por escrito;

B - Assinado pelas partes e por duas testemunhas;

C - Tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;

Se continuar por mais de 30 dias após o término do contrato, sem oposição do locador (proprietário) considera-se prorrogado por prazo indeterminado (Artigo 46, §1° da Lei 8.245/91), com isso tanto o locador (proprietário) como o locatário (inquilino), poderão denunciar o contrato (pedir o imóvel ou devolvê-lo) a qualquer tempo, desde que com aviso prévio de 30 dias (Artigo 46, §2° da Lei 8.245/91), portanto, a partir do término do contrato, o locatário (inquilino) estará isento da multa, desde que avise, por escrito, o locador (proprietário) da desocupação com um mês de antecedência (Artigo 6° da Lei 8.245/91)..

NÃO. Essa multa deverá ser calculada proporcionalmente ao período não cumprido no contrato, ou seja, deixando o locatário (inquilino) o imóvel numa determinada data, quanto maior for o prazo contratual não cumprido, maior será a multa rescisória. Portanto, será nula a cláusula que determine a cobrança da multa de forma diferente (Artigo 4°, § Único da Lei 8.245/91). Exemplo no item a seguir.

Prazo do contrato: 30 meses com início em 01/01/2006 e término em 01/07/2008
Valor do aluguel: R$ 1.000,00. Multa contratual: 03 aluguéis. Caso o locatário (inquilino) desocupe o imóvel em 01/10/2006, o cálculo é feito da seguinte forma:
3 x R$ 1.000,00 (ou o valor do aluguel na data da saída) = Rr$ 3.000,00
Divide-se esse valor por 30 meses (que no exemplo é o prazo total da locação), depois multiplica-se por 20 (que é o tempo faltante para o término do contrato).
Portanto, neste caso, a multa por desocupação antes do término do contrato seria igual a R$ 2.000,00.

Antes do vencimento, o locatário deverá manter com o locador (proprietário) ou com seu representante (Administradora, se for o caso), de preferência através de e-mail ou fax, solicitando a 2º via do boleto.

O endereço de cobrança deve ser o que foi eleito em contrato, porém nada impede que o mesmo possa ser alterado, desde que com consentimento do locador (proprietário), para tanto, basta solicitar por escrito, informando o novo endereço que se deseja para recebimento do boleto de cobrança do seu aluguel.

SIM, desde que expressa em cláusula contratual (Artigo 22, inciso VIII), como no exemplo abaixo:
"As partes convencionam que os aluguéis e encargos serão pagos através da rede bancária e por meio de ficha de compensação a ser fornecida pela administradora do imóvel, arcando o Locatário com as despesas decorrentes da cobrança, ou onde e na forma que o Locador determinar posteriormente por escrito. O não recebimento do boleto bancário não justifica o não pagamento em seu vencimento, visto que, até o vencimento poderá ser retirada a 2ª via na administradora".

Quando os vencimentos coincidirem com feriados e finais de semana, o pagamento deverá ser feito no primeiro dia útil subsequente.

O percentual da multa pode variar de 10% a 20% (salientando que o percentual pode ser maior ou menor que os descritos sem contrariar a legislação própria). Os limites estabelecidos no código de defesa do consumidor e a percentagem de 2% impingida ao atraso de condomínio no novo código civil NÃO ABRANGEM O ATRASO DE ALUGUEL.

NÃO. O locador (proprietário) pode propor a ação de despejo no dia seguinte ao atraso. Não há prazo mínimo, para a propositura da ação de despejo. (Artigo 9°, inciso III da Lei 8.245/91).

Purgar a mora é a possibilidade que a lei concede ao locatário (inquilino) para evitar o despejo, que nada mais é que o pagamento do débito, podendo ocorrer à purgação da mora antes ou depois da propositura da ação de despejo por falta de pagamento. O débito a ser pago será constituído dos aluguéis em atrasos, acrescidos de multa, correção monetária, juros e honorários advocatícios (quando for o caso).

Caso haja ação de despejo por falta de pagamento, o juiz determinará que o Locatário inadimplente desocupe o imóvel no prazo que pode variar de 15 a 30 dias. Caso não tenha qualquer ação judicial em andamento, e não havendo purgação (pagamento) o Locador estará em condições plenas de propor a ação de despejo baseada na falta de pagamento, com o objetivo de obter a desocupação do imóvel, e ainda, cobrar os valores devidos, tanto do Locatário quanto de seu Fiador (caso tenha).

A cobrança antecipada só poderá ocorrer em duas hipóteses: PRIMEIRA HIPÓTESE ocorre quando o locador (proprietário) não exigir do locatário (inquilino) nenhuma garantia (fiador/ depósito/ seguro fiança), ou seja, se no contrato não contiver qualquer tipo de garantia, o locador (proprietário) poderá cobrar o aluguel antecipadamente; a SEGUNDA HIPÓTESE é no caso de locação para temporada (Artigo 20º da Lei 8.245/91). Observa-se que a antecipação aqui mencionada ocorre mês a mês. A penalidade para tal cobrança, quando indevida, encontra-se no artigo 43º, inciso III da Lei 8.245/91.

Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário (inquilino), para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel. (Artigo 48 a 50 da Lei 8.245/91). Poderá o locador (proprietário), nesse caso, receber antecipadamente os aluguéis e encargos e exigir, concomitantemente, uma das garantias previstas na lei.

A data de vencimento do aluguel e o local para pagamento deverão estar previstos em contrato, caso não estejam o aluguel deverá ser pago até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido no endereço do imóvel locado (Artigo 23°, inciso I da Lei 8.245/91).

Em regra NÃO, os reajustes e respectivos índices são previstos por lei e somente incidem no aniversário do contrato (Após 12 meses). Qualquer modificação para mais ou menos, somente por mútuo acordo, ou por revisão judicial após três anos do início da locação ou do último reajuste.

É PROIBIDO o valor do aluguel ser estipulado em moeda estrangeira, variação cambial ou salário mínimo (Artigo 17°, da Lei 8.245/91).

Os reajustes são ANUAIS, baseados no índice eleito em contrato. Geralmente tem sido o IGP- DI (FGV) (Índice Geral de Preços do Mercado) divulgado pela Fundação Getúlio Vargas.

A descrição e localização precisa do imóvel, o prazo da locação, o valor da locação, a forma e o local de pagamento. Este contrato deverá ser assinado pelo locador (proprietário), pelo locatário (inquilino) e por duas testemunhas, além do Fiador, caso seja essa a garantia.

Caso o locador (proprietário), queira vender o imóvel durante o prazo de vigência do contrato de locação, deverá ser dado ao locatário (inquilino) o direito de preferência para a aquisição do imóvel, nas mesmas condições oferecidas à terceiro.

A resposta do locatário (inquilino) deverá ser dada por escrito, no prazo máximo de 30 (trinta) dias contados da notificação da intenção da venda. Na hipótese do Locatário ter manifestado o desinteresse na aquisição do imóvel, ou simplesmente não tenha se manifestado no prazo de 30 dias, o Locador poderá vender o imóvel para terceiros.

Ocorrendo a venda do imóvel para terceiros, este novo proprietário poderá denunciar a locação (pedir o imóvel), concedendo ao locatário (inquilino) um prazo mínimo de 90 (noventa) dias para desocupação, salvo se no contrato contiver uma cláusula de respeito à vigência em caso de alienação, e ainda o contrato esteja registrado no Cartório de Imóveis, à margem da matrícula do imóvel alugado (Artigo 8° da Lei 8.245/91).

Falecendo o locador (proprietário), a locação será transmitida (em direitos e deveres) aos seus herdeiros. Se falecer o locatário (inquilino), o cônjuge sobrevivente, companheiro, herdeiros ou outros ocupantes (residentes) do imóvel ficarão sub-rogados em seus direitos e obrigações (Artigo 10 e 11 da Lei 8.245/91).

Não necessariamente. Em casos de separação judicial, divórcio ou dissolução de união estável, a locação prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel (Artigo 12 da Lei 8.245/91).

Para mudar fiador e ou Locatário, basta que se apresente a documentação exigida dos novos pretendentes, e caso estes preencham os requisitos exigidos, faz-se um aditamento ao contrato, constando à mudança do fiador e ou Locatário.

É o direito que o locador (proprietário) tem de pedir a desocupação do imóvel locado sem precisar apresentar motivo para o pedido.

SIM. Desde que demonstre em juízo a necessidade de utilização daquele imóvel em especial.

NÃO. A lei faculta o pedido de retomada para uso de ascendentes ou descendentes que não tenham imóvel próprio e, em casos excepcionais o judiciário tem autorizado o pedido formulado para moradia de outras pessoas que dependam economicamente do proprietário.

Quando a locação é para "fins comerciais" e quando a locação, apesar de ser para moradia ou residência, figura no contrato como locatária uma pessoa jurídica e nesse caso temos uma locação "não residencial" por força de lei (Artigo 55 da Lei 8.245/91).

SIM. Não há impedimento legal, pois não se pode confundir a pessoa física com a pessoa jurídica que perante a lei são distintas.

NÃO. A única pessoa autorizada a fazer transações com o imóvel é o Locador (proprietário) ou a imobiliária, se assim o proprietário preferir.

Desde que não haja previsão contrária em contrato, as benfeitorias necessárias e as benfeitorias úteis deverão ser indenizadas e permitem o direito de retenção, já às benfeitorias voluptuárias poderão ser retiradas pelo locatário (inquilino) se o mesmo assim o desejar, desde que não cause dano ao imóvel. Destacamos que geralmente já é previsto em contrato de que quaisquer benfeitorias sejam úteis ou necessárias, que o locatário (inquilino) introduza no imóvel, ficarão incorporadas ao mesmo, não lhe cabendo nenhuma indenização ou ressarcimento, nem direito de retenção, podendo remover aquelas que não causem danos ao imóvel, hipótese em que o locatário (inquilino) devolverá o imóvel no estado inicial da locação. Com relação a quaisquer outras benfeitorias que, de comum acordo entre as partes, possam permanecer no imóvel, o ressarcimento será negociado entre o locador (proprietário) e o locatário (inquilino) (Artigo 35 e 36 da Lei 8.245/91).

São aquelas que aumentam ou facilitam o uso do imóvel, não são indispensáveis, mas, se forem feitas, darão mais aproveitamento à coisa, a exemplo da construção de mais um cômodo em uma casa.

São aquelas destinadas a conservar o imóvel, sendo indispensáveis, ou seja, se não forem feitas, o imóvel pode perecer, ou seu uso ser impossibilitado. São entendidas de forma ampla, como despesas de conservação do imóvel.

São aquelas de mero deleite ou recreio, que vêm a embelezar o bem, aumentando-lhe o valor, embora não interfiram na normal utilização da coisa, como exemplo, a construção de uma piscina com cascata, ao redor de jardins, em uma casa.

Os problemas estruturais do imóvel devem ser comunicados imediatamente ao locador (proprietário) ou seu representante legal. Essa comunicação deverá ser feita sempre por escrito e devidamente protocolada, sob pena de não ser considerada válida.

A responsabilidade pela solução dos problemas pode ser do locador (proprietário), do locatário (inquilino) ou até mesmo do condomínio (caso de locação de imóveis em condomínio).

Se o problema for decorrente do mau uso da propriedade será de responsabilidade do locatário (inquilino) e o mesmo deverá providenciar o reparo.

Se for de responsabilidade do locador (proprietário) em sanar o problema e como contratualmente o locatário (inquilino) deve cuidar do imóvel como se fosse seu, a comunicação deve ser por escrito, pois servirá como prova de que o locatário (inquilino) tomou o cuidado de levar o fato ao conhecimento do locador (proprietário) imediatamente, evitando, assim, que os problemas se agravem e que o locatário (inquilino) seja responsabilizado por negligência.

Para segurança do locatário (inquilino) e do locador (proprietário), porque constitui prova do estado de conservação do imóvel, e que poderá ser analisada a qualquer tempo.

Porque é de interesse do locatário (inquilino), e é necessário, que as partes ou seus representantes, acompanhem a vistoria.

Hipótese "A": Se o contrato estiver com prazo DETERMINADO; NÃO tiver cláusula de liberação de multa por desocupação; NÃO sendo a desocupação por conta de mudança de local de trabalho pelo empregador do Locatário, o procedimento será da seguinte forma:

• Dispensável que o Locatário avise com antecedência, basta que pague a multa pactuada no contrato, bem como os aluguéis e encargos vencidos até aquela data e seja realizada vistoria final nessa mesma data. Havendo avarias no imóvel, também no mesmo ato, deve-se regularizar ou indenizar os estragos, podendo as partes, livremente, acordarem a melhor solução.

Hipótese "B": Se o contrato estiver com prazo DETERMINADO; HAVENDO cláusula de liberação de multa por desocupação, o procedimento será da seguinte forma:

• Obrigatoriamente o locatário (inquilino) deverá notificar o locador (proprietário), através de documento escrito, a sua intenção de deixar o imóvel, com pelo menos 30 dias de antecedência. Se assim agir, ficará dispensado da multa pela desocupação antes do prazo determinado. Caso não proceda dessa forma, deverá arcar com a multa como se não existisse a cláusula de liberação de multa.

Hipótese "C": Se o contrato estiver com prazo INDETERMINADO; o procedimento será da seguinte forma:

• Obrigatoriamente o locatário (inquilino) deverá notificar o locador (proprietário), através de documento escrito, a sua intenção de deixar o imóvel, com pelo menos 30 dias de antecedência. Se assim agir, desocupará o imóvel sem qualquer penalidade. Caso não avise com antecedência, o Locatário deverá arcar com o pagamento de um aluguel mais encargos como forma de indenização ao Locador (Artigo 6º, § Único da Lei 8.245/1991).

Em qualquer uma das possibilidades acima ("A", "B" ou "C"), caso seja constatada a necessidade de eventual reparo, o Locatário deverá regularizar ou indenizar os prejuízos, caso contrário, o Locador poderá corrigir os danos e cobrar judicial e ou extrajudicialmente do Locatário e até mesmo do Fiador (caso tenha). O aluguel correrá até o dia em que todas as avarias apontadas no imóvel estejam regularizadas ou indenizadas.

Em qualquer uma das possibilidades acima ("A", "B" ou "C"), quando da entrega das chaves ao locador (proprietário) ou à administradora (se for o caso), o Locatário também deverá apresentar as 3 (três) últimas contas de água, luz, gás, taxa de condomínio e impostos, devidamente quitadas. Ocorre acerto final do aluguel, encargos e reparos (caso tenha), e só então é que o locatário (inquilino) e o fiador estarão exonerados das responsabilidades oriundas do contrato de locação.

NO DIA DA VISTORIA FINAL O IMÓVEL DEVE ESTAR LIVRE E DESIMPEDIDO DE COISAS E PESSOAS E NAS MESMAS CONDIÇÕES EM QUE FOI RECEBIDO NO INÍCIO DA LOCAÇÃO.

O locatário (inquilino), fazendo a comunicação no prazo previsto, será orientado sobre as providências necessárias para rescisão da locação, como reparos no imóvel, desligamento do fornecimento da água e luz, pagamento de condomínio e quitação de eventuais débitos.

Importante lembrar, que a obrigação da comunicação prévia consta do contrato de locação, e prevista também na Lei 8.245/91 (Artigo 6º).

SIM. Entretanto, deve ser fornecido ao locatário (inquilino) um termo provisório das chaves, com a observação de que há débitos e outras obrigações contratuais pendentes. A recusa do recebimento das chaves, nessas circunstancias, quase sempre provoca o abandono do imóvel pelo locatário (inquilino), gerando maiores problemas para o locador (proprietário).

Primeiro, porque a legislação permite a transferência da obrigação e segundo há que se considerar que no IPTU estão embutidos valores que decorrem da utilização direta do imóvel, pelo locatário (inquilino), ou seja, coleta de lixo, manutenção de ruas, poda de árvores, etc. Importante salientar, que a previsão de pagamento do IPTU por parte do locatário deverá constar em contrato, caso contrário a responsabilidade pelo pagamento NÃO será transferida ao inquilino.

lei, a princípio, prevê que a responsabilidade pelo seguro é do locador (proprietário), deixando, porém, a possibilidade de ser convencionado pelas partes de forma diferente (Artigo 22, inciso VIII).

Em função disso o mercado assimilou que é do locatário (inquilino) a responsabilidade de arcar com o seguro, devendo o locador (proprietário) ou sua administradora (se for o caso) contratar o seguro e cobrar do inquilino. Esse seguro deve ser renovado a cada 12 (doze) meses.

Contudo, se não houver cláusula no contrato repassando a responsabilidade de arcar com o seguro complementar contra incêndio, NÃO poderá o Locador cobrar do Locatário os custos deste seguro.

Fiança, caução de imóvel, caução em dinheiro e seguro fiança. (Artigo 37 da Lei 8.245/91).

É uma obrigação assumida por terceira pessoa, o fiador, que se responsabiliza totalmente, pelo cumprimento da obrigação do locatário (inquilino), caso este não a cumpra ou não possa cumpri-la.

No contrato de locação a garantia "Fiador" é solidária, ou seja, no caso de não cumprimento de qualquer obrigação por parte do locatário (inquilino), o locador (proprietário) poderá cobrar do fiador, pois este é um garantidor, é, portanto o principal responsável pelo contrato de locação, cabendo a ele o total cumprimento de todas as cláusulas contratuais, até a entrega efetiva das chaves do imóvel.

Se o locatário (inquilino) não pagar, ou seja, houver inadimplência, o fiador arcará não só com o pagamento do aluguel atrasado, mas também com todas as despesas e ônus provenientes desse atraso, como multa, juros, correção monetária e honorários advocatícios, haja vista a responsabilidade solidária.

NÃO, pois quando se tratar de fiador (garantia fidejussória/ pessoal/ solidária) o imóvel não é a garantia do contrato de locação, mas sim mera demonstração de que o Fiador tem patrimônio constituído, e que terá condições de suportar eventual inadimplência do locatário, portanto, um único imóvel LIVRE DE QUALQUER ÔNUS (SEM HIPOTECA, SEM PENHORA, SEM ALIENAÇÃO, SEM DÍVIDA E SEM CLÁUSULA DE INALIENABILIDADE) é suficiente.

Caução de Imóvel: caso o locatário (inquilino) seja proprietário de imóvel, poderá caucioná-lo através de uma averbação no Registro de Imóvel, deixando o imóvel como garantia da locação (Artigo 38 caput e §1 da Lei 8.245/91).

Também será aceito que uma terceira pessoa (caucionante) dê o imóvel em garantia ao invés do Locatário.

Caução em dinheiro: Não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.

Resposta: Na garantia Fiador, este responde pelas obrigações do contrato de locação COM TODO O PATRIMÔNIO, já na garantia caução de imóvel é indicado UM ÚNICO IMÓVEL para garantir as obrigações do contrato de locação, podendo tanto o Locatário quanto um Caucionante ser o proprietário do imóvel garantidor. A primeira garantia é mais ampla, já na segunda se resume a um único bem.

NÃO, pois com a vigência da Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), o bem imóvel dado em fiança no contrato de locação DEIXOU de ser considerado impenhorável por ser bem de família, ou seja, se o Locatário, Caucionante e até mesmo o Fiador poderá perder seu único imóvel em favor do Locador.

É a garantia feita através de companhia de seguros, onde o locatário (inquilino), contrata um seguro mediante o pagamento do prêmio do Seguro Fiança, e o beneficiário desse seguro é o locador (proprietário) (Artigo 23, XI da lei 8.245/91).

IMPORTANTE SALIENTAR QUE O SEGURO FIANÇA LOCATÍCIA; DEVERÁ SER CONTRATADO COM A CORRETORA POLLO (localizada na Rua Nestor Pestana, nº 101 – Piso Superior – Telefone 3122-1226) , NÃO SERÁ ADMITIDA APÓLICES DE OUTRAS CORRETORAS.

O motivo fundamental de NÃO ADMITIRMOS APÓLICES DE OUTRAS CORRETORAS, SE DEVE ESSENCIALMENTE, AO CONTROLE DAS RENOVAÇÕES E COBERTURAS CONTRATADAS. Essas duas funções são primordiais para que o Locador não seja prejudicado, pelo Locatário inadimplente, como assim veremos:

A - Caso a apólice de seguro fiança, que tem vigência de 12 (doze) meses, não for RENOVADA IMEDIATAMENTE APÓS SEU VENCIMENTO, a Porto Seguro não autorizará emissão de nova apólice, TORNANDO O CONTRATO DE LOCAÇÃO SEM NENHUMA GARANTIA. Essa situação É EVITADA COM A PARCERIA COM A POLLO CORRETORA.

B - Tão prejudicial quanto a primeira situação exposta, são as apólices que DEIXAM DE TER A COBERTURA FUNDAMENTAL (lembrando: aluguel, quota condominial ordinária, luz, água, gás canalizado, IPTU, danos ao imóvel, multa contratual e pintura interna do imóvel). Pois, caso deixe de constar à cobertura, e torne-se o Locatário inadimplente, a Porto Seguro NÃO REEMBOLSARÁ AO LOCADOR A QUANTIA NÃO COBERTA. Por exemplo, se o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) não constar na apólice, a Seguradora, obviamente não pagará quantia equivalente, obrigando o Locador ingressar com ação judicial exclusivamente para cobrar essa quantia, ou então, amargar o prejuízo. Essa situação TAMBÉM É EVITADA COM A PARCERIA COM A POLLO CORRETORA.
INFORMAÇÃO FUNDAMENTAL ACERCA DO SEGURO FIANÇA LOCATÍCIA: A Porto Seguro NÃO APROVARÁ documentação de proposta cujo valor de locação seja PACOTE, ou seja, a PROPOSTA TEM QUE SER DESMEMBRADA, indicando claramente o valor do aluguel, valor de condomínio e valor de IPTU, NÃO SENDO ADMITIDO CONTRATO COM VALOR FECHADO (PACOTE).

Qualquer garantia locatícia se estende ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL, ainda que o contrato de locação tenha sido prorrogado por prazo indeterminado.

SIM, nesta circunstância o Locador (proprietário) poderá cobrar os aluguéis e encargos da locação de forma antecipada. Além disso, caso haja inadimplemento pelo Locatário (inquilino) o Locador poderá ingressar com ação de despejo por falta de pagamento com PEDIDO DE LIMINAR PARA DESOCUPAÇÃO EM 15 DIAS

É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação (Artigo 43, parágrafo único da Lei 8.245/91). Se tal fato ocorrer constituirá contravenção penal e o locador (proprietário) estará sujeito à penalidade e a multa descrita no artigo 43 da Lei 8.245/91.

Entregar ao locatário (inquilino) o imóvel alugado em perfeito estado de uso e moradia, bem como energia elétrica, água, condomínio, iptu, telefone quando houver, sem débitos pendentes e em perfeito funcionamento. Garantir, durante o tempo da locação, a posse do imóvel pelo locatário (inquilino) sem desconforto de qualquer natureza; Responder por problemas estruturais que possam ocorrer no imóvel durante a locação; Pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

NÃO se pode confundir a figura do locador (senhorio) com a do proprietário. Assim é possível que não proprietários aluguem um imóvel. Exemplo: Usufrutuário e herdeiro.

Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se referem aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, como por exemplo: Obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel; Pintura da fachada; Obras destinadas a repor as condições de moradia do edifício; Instalação de equipamentos de segurança, de telefonia; Despesas de decoração; Indenizações trabalhistas; Fundo de reserva, fundo de obras, fundo de melhoria. (os itens acima são apenas exemplificativos, podendo existir outras despesas condominiais de responsabilidade do proprietário do imóvel).

Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação na data estabelecida no contrato; Utilizar o imóvel para a finalidade a que se destina; Restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, de acordo com o laudo de vistoria de entrada, arcando com aluguel e encargos durante o período de reparos, até a entrega efetiva das chaves. Levar ao conhecimento do locador (proprietário) ou da administradora quando for o caso, o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação seja responsabilidade do locador (proprietário), executando o serviço somente com prévia autorização do mesmo; Realizar as suas custas, sem direito de ressarcimento, o imediato reparo dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, em decorrência da conservação e manutenção do imóvel; ex: limpeza de calhas e rufos, caixa d'água, etc. Não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador (proprietário); Pagar as despesas de telefone, luz, gás, água, iptu e outras; Pagar as despesas ordinárias de condomínio.

Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração, por exemplo: Salários, contribuições sociais dos empregados do condomínio; Consumo de água, esgoto, gás e luz das áreas comuns; Limpeza, conservação e pintura das dependências de uso comum; Manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum; Pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum.
* Os itens acima são apenas exemplificativos, podendo existir outras despesas condominiais de responsabilidade do locatário (inquilino).

Sim, desde que o Locatário esteja com procuração do proprietário do imóvel.

A lei permite a cessão, sublocação e o empréstimo do imóvel. Entretanto, deve o Locador autorizar expressamente, sob pena de incorrer o Locatário em infração ao contrato de locação e ser despejado do imóvel.

Pagar o aluguel não é apenas uma obrigação do Locatário (inquilino), mas também um direito. No caso de recusa do Locador (proprietário) em receber o aluguel, o Locatário (inquilino) deve fazer o depósito consignado, seja em juízo ou em instituição bancária.

Todos aqueles que fazem parte do contrato, ou seja, Locador, Locatário e Fiadores, caso seja essa a modalidade de garantia, e ainda, duas testemunhas.

Somente estão autorizados a retirar as chaves do imóvel, o próprio Locatário ou seus Fiadores. Mero morador, NÃO SERÁ AUTORIZADO, SALVO SE, APRESENTAR PROCURAÇÃO PÚBLICA OUTORGADA PELO LOCATÁRIO, COM FINALIDADE ESPECÍFICA DE RETIRAR AS CHAVES NA ADMINISTRADORA.

NÃO, sob pena de incorrer em infração ao contrato de locação. Por exemplo, utilizar um imóvel estritamente residencial como república de estudante e ou profissionais, ou ainda se um imóvel não residencial for sublocado sem autorização do Locador, em ambos os casos fica caracterizada a infração, podendo o Locatário infrator ser despejado.