Inadimplência em condomínios e
proibição do uso das áreas comuns não essenciais

Como amplamente divulgado na mídia, recente decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo (apelação cível 516.142-4/0-00), relatada pelo desembargador Donegá Morandini, legitimou a restrição de uso das áreas de lazer, ressalvando que tal providência não poderia afetar os serviços essenciais.

A decisão deve ser recebida com cautela por parte dos condomínios, síndicos e administradores pelas seguintes razões:

- Apesar da polêmica acerca do assunto, de modo predominante, os tribunais condenam o expediente, com o entendimento de que o mesmo fere o direito de propriedade garantido pela Constituição Federal. A propósito, sabe-se que o inadimplente perde sua condição de proprietário se desenvolvido o devido processo legal para tanto, a saber, ação de cobrança pelo procedimento comum sumário (art. 275, II, “b”, do Código de Processo Civil);

- Há o perigo, ainda, da vedação de uso ser considerada como cobrança vexatória e um "bis in idem", ou seja, dupla penalidade sobre um mesmo fato, já que a multa moratória existe para isso (art. 1.336, § 1°, do Código Civil);

- Os efeitos do julgado atingem apenas as partes envolvidas no processo, não afetando terceiros que não tenham participado da relação;

- A fundamentação legal do julgado baseia-se na interpretação elástica do art. 1.335, III, do Código Civil, que fala da restrição de participação e voto dos inadimplentes nas assembléias. Geralmente, quando se fala de penalidade, a interpretação que se faz do dispositivo é restritiva e não extensiva como no caso julgado;

- Os condomínios que restringirem o uso de áreas comuns, mesmo que somente as de lazer, poderão sofrer como reprimenda a propositura de ações judiciais buscando ressarcimento de danos morais;

- Ademais, a imposição de restrição de uso pode ser interpretada como prática do crime de exercício arbitrário das próprias razões (art. 345 do Código Penal), risco que deve ser evitado;

Por fim, como a formação da jurisprudência é dinâmica, um ponto de vista preponderante hoje pode deixar de ser amanhã, de modo que é importante o acompanhamento do assunto para o fim de se saber se, no futuro, haverá segurança jurídica para que os condomínios possam privar o condômino inadimplente do uso de certas áreas comuns.