São Paulo, 11 de Fevereiro de 2010.
Ilustríssimos Clientes;

MODIFICAÇÕES INTRODUZIDAS NA LEI 8.245/1991 (POPULAR LEI DO INQUILINATO) PELA LEI 12.112/2009.

Na qualidade de administradores do seu imóvel, serve a presente para noticiar as atualizações conferidas pela Lei 12.112/2009, a qual foi publicada em 10/12/2009, tendo o início da sua vigência 45 (quarenta e cinco) dias após publicação (25/01/2010).

Inicialmente, cumpre esclarecer, que a Lei 12.112/2009, NÃO SE TRATA DE NOVA LEI DO INQUILINATO, MAS SIM DE MODIFICAÇÕES QUE FORAM INTRODUZIDAS, NA JÁ EXISTENTE LEI DO INQUILINATO (8.245/1991).

Para elucidar as modificações, faremos um breve relato, DEMONSTRANDO PRIMEIRO COMO ERA A LETRA DA LEI, NUM SEGUNDO PLANO, DEMONSTRANDO COMO FICOU, E POR FIM, O COMENTÁRIO E ORIENTAÇÃO DO DEPARTAMENTO JURÍDICO DA TECAD – TÉCNICA EM ADMINISTRAÇÃO S/S LTDA.

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1º MODIFICAÇÃO:
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Como era:
Artigo 4º: Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no art. 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

Como ficou:

Artigo 4º: Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

Comentário/orientação do Departamento Jurídico:

A referida alteração tem intuito de adaptar a legislação, não possui de fato nenhuma inovação. O artigo 924 citado no antigo artigo 4º, referia-se ao Código de 1916, que com o advento do novo Código Civil (2002), passou a ser regulado pelo artigo 413. Por conta dos princípios da razoabilidade e da vedação do enriquecimento sem causa, que norteiam o Novo Código, determinam que a penalidade imposta na cláusula penal deve levar em consideração o cumprimento parcial da obrigação, devendo ser reduzida para parâmetros razoáveis e proporcionais, verdade, a nova redação da Lei de Locação teve o mesmo intuito. Outrossim, a multa prevista tem por fim impedir o prejuízo do locador, não devendo, contudo, converter-se em objeto de vantagem financeira de sua parte e sobre o Locatário.

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2º MODIFICAÇÃO:
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Como era:

Artigo 12º: Em caso de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da sociedade concubinária, a locação prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.

Parágrafo único: Nas hipóteses previstas neste artigo, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador, o qual terá o direito de exigir, no prazo de trinta dias, a substituição do fiador ou o oferecimento de qualquer das garantias previstas nesta Lei.

Como ficou:

Artigo 12º Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.
Parágrafo 1º: Nas hipóteses previstas neste artigo e no artigo 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for à modalidade de garantia locatícia.
Parágrafo 2º: O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.
Comentário/orientação do Departamento Jurídico:

A alteração existente no caput tem finalidade de mera adaptação, sem qualquer alteração de conteúdo, tratando apenas de substituir a ultrapassada expressão “sociedade concumbinária” para os padrões atuais, baseados na Constituição Federal de 1988 e no Novo Código Civil, onde a união estável é equiparada em todos os seus efeitos ao casamento. Frisa-se que essa modificação teve o intuito proteger a moradia do cônjuge ou companheiro em caso de dissolução do vínculo conjugal, não dizendo respeito às locações não-residenciais, pois para essas locações o artigo 11 é o aplicável.

O parágrafo único foi revogado, incluindo-se dois parágrafos no artigo 12, corrigindo equívoco que ocorria na vigência da norma antiga. Na dicção anterior, a sub-rogação prevista nos artigos 11 e 12 ocorria automaticamente também em relação ao fiador, que apenas poderia ser substituído por exigência do locador, mas não por vontade própria. Em suma, o fiador celebrava contrato de fiança com um e estava obrigado com outro, caso ocorresse à hipótese do artigo 12.

Com a nova redação, a distorção foi corrigida, pois a sub-rogação exige a comunicação ao locador e ao fiador, permitindo-se a este a exoneração da fiança, desde que manifestada no prazo de 30 dias, respondendo, ainda, pelo prazo de 120 dias depois da notificação.
O locador com as novas modificações não poderá exigir a substituição da garantia, caso o fiador não se oponha dissolução do vínculo conjugal dos seus afiançados.
Ocorrendo a exoneração, o locador poderá tomar a providência descrita no parágrafo único do artigo 40 da lei 8245/91, também introduzido pela lei 12.112/09, a qual abordamos na 4º MODIFICAÇÃO.

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3º MODIFICAÇÃO
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Como era:
Artigo 39º: Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel.
Como ficou:
Artigo 39º: Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.
Comentário/orientação do Departamento Jurídico:

A referida disposição esclarece dúvida existente na norma anterior, pois antes dava espaço para muitas dúvidas de interpretação. Hoje é certo que, qualquer garantia locatícia se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que o contrato de locação tenha sido prorrogado por prazo indeterminado.

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4º MODIFICAÇÃO
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Como era:

Artigo 40º O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:
Inciso I: morte do fiador;
Inciso II: ausência, interdição, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;
Inciso III: alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador;
Inciso IV: exoneração do fiador;
Inciso V: prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo;
Inciso VI: desaparecimento dos bens móveis;
Inciso VII: desapropriação ou alienação do imóvel.
Inciso VIII: exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento
Inciso IX: liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do artigo 37 desta Lei.

Como ficou:

Artigo 40º: NÃO MODIFICADO.

Inciso I: NÃO MODIFICADO.

Inciso II: ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;
Inciso III: NÃO MODIFICADO.
Inciso IV: NÃO MODIFICADO.
Inciso V: NÃO MODIFICADO.
Inciso VI: NÃO MODIFICADO.
Inciso VII: NÃO MODIFICADO.
Inciso VIII: NÃO MODIFICADO.
Inciso IX: NÃO MODIFICADO.
Inciso X: prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.
Parágrafo único: O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.
Comentário/orientação do Departamento Jurídico:

Inicialmente, quanto ao inciso II, a modificação introduzida visa adequar o artigo à nova legislação falimentar (Lei n° 11.101/2005), que prevê o instituto da recuperação judicial. Facultando ao locador a exigência de substituição do fiador que ingresse no regime da recuperação judicial.

Quanto ao inciso X, incluído pela nova lei, demonstra a possibilidade de substituição da fiança, apenas quando o fiador manifestar sua intenção de se exonerar das obrigações assumidas no contrato de locação prorrogado por prazo indeterminado, não mais é possível que tal substituição seja exigida pelo locador.
Por outro lado, o parágrafo único cria a sanção pelo inadimplemento do locatário, na hipótese do fiador requerer a desoneração e o locatário não apresentar outra garantia idônea, no prazo de 30 dias, qual seja, o desfazimento da locação.

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5º MODIFICAÇÃO
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Como era:
Artigo 59º: Com as modificações constantes deste Capítulo, ações de despejo terão o rito ordinário.
Parágrafo Primeiro 1º: Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:
Inciso I: o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;
Inciso II: o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;
Inciso III: o término do prazo de locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato;
Inciso IV: a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel, pessoas não autorizadas por lei;
Inciso V: a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.
Parágrafo 2º: Qualquer que seja o fundamento da ação dar-se-á ciência do pedido aos sublocatários, que poderão intervir no processo como assistentes.
Como ficou:

Artigo 59º: NÃO MODIFICADO.

Parágrafo Primeiro 1º: NÃO MODIFICADO.
Inciso I: NÃO MODIFICADO
Inciso II: NÃO MODIFICADO.
Inciso III: NÃO MODIFICADO.
Inciso IV: NÃO MODIFICADO.
Inciso V: NÃO MODIFICADO.
Inciso VI: o disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;
Inciso VII: o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato;
Inciso VIII: o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;
Inciso IX: a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no artigo 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.
Parágrafo 2º: NÃO MODIFICADO.
Parágrafo 3º: No caso do inciso IX do Parágrafo 1º deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do artigo 62.
Comentário/orientação do Departamento Jurídico:
O artigo 59 foi substancialmente alterado, com a inclusão de 4 incisos no parágrafo primeiro, e a inclusão do Parágrafo 3º. Em suma, foram incluídas novas hipóteses de concessão de liminar para desocupação, em quinze dias, contudo o rol de possibilidades ainda está restrito, conforme veremos.
A primeira possibilidade de concessão de liminar para despejo em 15 dias, pode ocorrer quando houver o desfazimento da locação, por conta da necessidade de reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo Poder Público conforme previsão no artigo 9º, inciso IV da lei 8.245/1991, sem que o locatário desocupe o imóvel voluntariamente.
A segunda hipótese de concessão de liminar para despejo em 15 dias, pode ocorrer quando prorrogado o contrato de locação por prazo indeterminado, e o fiador, não aceitando manter o contrato de fiança, e por sua vez, a locatária, mesmo que notificada para substituir a garantia no prazo de 30 (trinta) dias, não o faça, o Locador poderá requerer o despejo com a devida concessão de liminar.
A terceira alteração (inciso VIII), traz grande inovação e respeito à propriedade do Locador, visto que na vigência da lei anterior, o locador que pretendia reaver seu imóvel, terminado o prazo de locação, precisava ingressar com uma ação de locação pelo rito ordinário (litígio dura em média dois anos no Poder Judiciário), sendo que, o Locador conseguiria reaver seu imóvel somente depois da sentença, isso se o Locatário não recorresse da sentença. Porém, hoje, com as modificações, quando a locação não residencial for denunciada via notificação de denúncia vazia, e o Locador ingressar com a ação de despejo em até 30 dias depois de enviada a referida carta, ou, em até 30 dias contados do término do contrato, haverá concessão de liminar para desocupação em 15 dias.
A quarta modificação (inciso XI), é medida de compensação aos contratos desguarnecidos de garantias locatícias, seja pelo fato do Fiador ter se exonerado de suas obrigações, ou, por não ter sido contratada nenhuma garantia locatícia, ou por fim, caso tenha sido extinta a garantia, quando proposta a ação de despejo por falta de pagamento será acompanhada da concessão de liminar para desocupação em 15 dias.
Outrossim, a nova norma acresceu ainda o Parágrafo 3º, onde a possibilidade de purgação da mora é estendida para evitar não apenas a rescisão, mas a liminar de desocupação do imóvel em 15 dias.
Contudo, esta hipótese tem as mesmas restrições existentes no parágrafo único do artigo 62, ou seja, o locatário não terá direito à purgação da mora (pagamento do débito) quando já fez uso de tal direito nos últimos 24 meses.

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6º MODIFICAÇÃO
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Como era:
Artigo 62º Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação observar-se-á o seguinte:
Inciso I: o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;
Inciso II: o locatário poderá evitar a rescisão da locação requerendo, no prazo da contestação, autorização para o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:
a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até sua efetivação;
b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;
c) os juros de mora;
d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa;
Inciso III: autorizada à emenda da mora e efetuado o depósito judicial até quinze dias após a intimação do deferimento, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de dez dias, contados da ciência dessa manifestação;
Inciso IV: não sendo complementado o depósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada;
Inciso V: os aluguéis que forem vencendo até a sentença deverão ser depositados à disposição do juízo, nos respectivos vencimentos, podendo locador levantá-los desde que incontroversos;
Inciso VI: havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis, a execução desta pode ter início antes da desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.
Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade por duas vezes nos doze meses imediatamente anteriores à propositura da ação.

Como ficou:
Artigo 62: Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:
Inciso I: o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;
Inciso II: o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:
a) NÃO MODIFICADO;
b) NÃO MODIFICADO;
c) NÃO MODIFICADO;
d) NÃO MODIFICADO;
Inciso III: efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias, contado da intimação, que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicação no órgão oficial, a requerimento do locador;
Inciso IV: não sendo integralmente complementado o depósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada;
Inciso V: NÃO MODIFICADO;
Inciso VI: NÃO MODIFICADO

Parágrafo único: Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação.

Comentário/orientação do Departamento Jurídico:

O artigo 62 também recebeu substancial alteração, com a modificação do caput, dos incisos I, II, III e IV, além da alteração de seu parágrafo único.
A alteração no caput do artigo 62, teve intuito puro e simples de especifica melhor os créditos que podem ensejar a ação de despejo por falta de pagamento, que não mais se dá apenas por inadimplemento de aluguel e acessórios da locação, mas também de aluguel provisório e de diferenças de aluguéis.
A alteração do inciso I manteve a possibilidade de cumulação de pedidos, rescisão contratual e cobrança de aluguel e acessórios, detalhando o procedimento quanto ao fiador, pois na realidade, trata-se de duas ações (rescisão/despejo e cobrança) movida contra dois Réus diversos (locatário e fiador), sendo certo que os pedidos contra um não são os mesmos contra o outro.
A alteração do inciso II, deixa claro que, além do próprio Locatário, poderá o fiador cumprir a obrigação que lhe é imposta no contrato de fiança, pagando o débito e mantendo a vigente o contrato de locação.
A alteração do inciso III, manteve a possibilidade de que a purgação seja complementada pelo locatário, quando o locador alegar e demonstrar que o pagamento do débito não é integral.
A alteração do inciso IV prevê que, caso o Locatário não complemente o depósito, o despejo prosseguirá pela diferença entre o valor depositado e o realmente devido, isso se, o Locatário, apesar de intimado para pagar a diferença, manter-se inerte.
A alteração do parágrafo único, é uma das melhores, pois o direito à purgação da mora pelo locatário (pagamento do débito pelo locatário) foi limitada, pois ele estará impedido obter esse benefício, caso já tenha procedido dessa forma nos 24 (vinte e quatro) meses anteriores à propositura da ação. Essa medida evita que os locatários devedores contumazes paralisem o processo de despejo reiteradas vezes.

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7º MODIFICAÇÃO
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Como era:

Artigo 63º: Julgada procedente a ação de despejo, o juiz fixará prazo de trinta dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes.
Parágrafo 1º: O prazo será de quinze dias se:
a) entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de quatro meses; ou
b) o despejo houver sido decretado com fundamento nos incisos II e III do artigo 9º ou no § 2º do artigo 46.
Parágrafo 2º: Tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público, respeitado o prazo mínimo de seis meses e o máximo de um ano, o juiz disporá de modo que a desocupação coincida com o período de férias escolares.
Parágrafo 3º: Tratando-se de hospitais, repartições públicas, unidades sanitárias oficiais, asilos e estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, e o despejo for decretado com fundamento no inciso IV do art. 9º ou no inciso II do art. 53, o prazo será de um ano, exceto nos casos em que entre a citação e a sentença de primeira instância houver decorrido mais de um ano, hipótese em que o prazo será de seis meses.
Parágrafo 4º: A sentença que decretar o despejo fixará o valor para o caso de ser executada provisoriamente.
Como ficou:

Artigo 63º: Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes.

Parágrafo 1º: NÃO MODIFICADO.

a) NÃO MODIFICADO.

b) o despejo houver sido decretado com fundamento no artigo 9o ou no § 2o do art. 46.

Parágrafo 2º: NÃO MODIFICADO.

Parágrafo 3º: NÃO MODIFICADO.

Parágrafo 4º: NÃO MODIFICADO.
Comentário/orientação do Departamento Jurídico:

A alteração do caput do artigo 63 foi mais de adequação técnica do que de conteúdo, pois destacou a expedição de mandado de despejo com prazo pra desocupação voluntária, sendo que, transcorrido o prazo, já deverá autorizar ao oficial de justiça o uso da força (policial) para efetivar o despejo.

A alteração na alínea b, determina a diminuição do prazo de 30 (trinta) dias (mencionado acima) para 15 (quinze) dias, o que deverá ocorrer em qualquer das hipóteses previstas no artigo 9º e não apenas as dos incisos I e II como outrora.
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8º MODIFICAÇÃO
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Como era:

Artigo 64º: Salvo nas hipóteses das ações fundadas nos incisos I, II, IV do artigo 9º, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a doze meses e nem superior a dezoito meses do aluguel, atualizado até a data do depósito da caução.
Parágrafo lº: A caução poderá ser real ou fidejussória e será prestada nos autos da execução provisória.
Parágrafo 2º: Ocorrendo a reforma da sentença ou da decisão que concedeu liminarmente o despejo, o valor da caução reverterá em favor do réu, como indenização mínima das perdas e danos, podendo este reclamar, em ação própria, a diferença pelo que a exceder.

Como ficou:

Artigo 64º: Salvo nas hipóteses das ações fundadas no artigo 9º, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado até a data da prestação da caução.

Parágrafo lº: NÃO MODIFICADO.

Parágrafo 2º: NÃO MODIFICADO.

Comentário/orientação do Departamento Jurídico:

O artigo 64 aumentou as hipóteses em que necessária à caução para despejo provisório (na hipótese de liminar, por exemplo) para todas as hipóteses do artigo 9º e não mais apenas alguns de seus incisos, ao mesmo passo que diminuiu o valor da caução, que antes era de 12 a 24 meses e agora é de 6 a 12 meses.

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9º MODIFICAÇÃO
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Como era:

Artigo 68º: Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumaríssimo, observar-se-á o seguinte:
Inciso I: além dos requisitos exigidos pelos artigos 276 e 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial deverá indicar o valor do aluguel, cuja fixação é pretendida;
Inciso II: ao designar a audiência de instrução e julgamento, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos pelo autor ou nos que indicar, fixará o aluguel provisório, não excedente a oitenta por cento do pedido, que será devido desde a citação;
Inciso III: sem prejuízo da contestação e até a audiência, o réu poderá pedir seja revisto o aluguel provisório, fornecendo os elementos para tanto;
Inciso IV: na audiência de instrução e julgamento, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, suspenderá o ato para a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência em continuação.
Parágrafo 1º: Não caberá ação revisional na pendência de prazo para desocupação do imóvel (artigos 46, parágrafo 2º e 57), ou quando tenha sido estipulado amigável ou judicialmente.
Parágrafo 2º: No curso da ação de revisão, o aluguel provisório será reajustado na periodicidade pactuada ou na fixada em lei.

Como ficou:

Artigo 68: Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte:

Inciso I: NÃO MODIFICADO.

Inciso II: ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes:

a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido;

b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente;

Inciso III: NÃO MODIFICADO.

Inciso IV: na audiência de conciliação, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, determinará a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência de instrução e julgamento;

Inciso V: o pedido de revisão previsto no inciso III deste artigo interrompe o prazo para interposição de recurso contra a decisão que fixar o aluguel provisório.

Parágrafo 1º: NÃO MODIFICADO.
Parágrafo 2º: NÃO MODIFICADO.

Comentário/orientação do Departamento Jurídico:

O artigo 68 foi outro que recebeu consideráveis alterações, desde seu caput, com alteração ainda em seu inciso II, IV e com a inclusão do inciso V.
O caput alterou o rito em que se processará a ação revisional, pois antes era no rito sumaríssimo e passou a ser operar no rito sumário. Mudança meramente jurídica.
O inciso II foi alterado para atestar uma possibilidade que já era reconhecida pela doutrina e jurisprudência Brasileira, no sentido de que a ação revisional de aluguel pode ser promovida não apenas pelo locatário, mas também pelo locador, visto que a norma anterior, mencionava tão somente a possibilidade do locatário.
Com a inclusão das alíneas A e B, ficou clara a forma de arbitramento do aluguel provisório na ação revisional, o que dependerá de quem propôs a ação. Sendo o Locatário o autor da ação revisional, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% do aluguel vigente, já na hipótese de ser o Locador, o aluguel provisório não pode exceder 80% do valor pretendido.
O inciso IV apresenta apenas uma adequação ao rito que a ação seguira, como já dito uma alteração jurídica. Para elucidar a questão, no rito sumário a defesa é apresentada na audiência de conciliação, devendo posteriormente ser realizada audiência de instrução onde serão produzidas as provas necessárias.
O inciso V, incluído pela norma, traz regra de direito processual, pois o inciso III (não modificado) criou a figura do pedido de revisão, que equiparado ao pedido de retratação, não possui efeito suspensivo, o que permitiria a fluência do prazo de interposição de agravo contra a decisão que fixou aluguel provisório. A partir da nova previsão este incidente passou a interromper o prazo de recurso.

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10º MODIFICAÇÃO
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Como era:

Artigo 71º: Além dos demais requisitos exigidos no artigo 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:

Inciso I: prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;

Inciso II: prova do exato cumprimento do contrato em curso;

Inciso III: prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;

Inciso IV: indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;

Inciso V: indicação de fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Economia, Fazenda e Planejamento, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, em qualquer caso e desde logo, a idoneidade financeira;

Inciso VI: prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;

Inciso VII: prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.

Parágrafo único: Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação.

Como ficou:

Artigo 71º: NÃO MODIFICADO.

Inciso I: NÃO MODIFICADO.

Inciso II: NÃO MODIFICADO.

Inciso III: NÃO MODIFICADO.

Inciso IV: NÃO MODIFICADO.

Inciso V: indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira;

Inciso VI: NÃO MODIFICADO.

Inciso VII: NÃO MODIFICADO.

Parágrafo único: NÃO MODIFICADO.

Comentário/orientação do Departamento Jurídico:

A alteração no artigo 71 limita-se ao seu inciso V e, especificamente, na exigência de que no contrato a renovar haja a indicação do fiador e mesmo que não haja substituição, seja apresentada a atual idoneidade financeira, visto que o decurso do tempo pode ter tornado a garantia nem tão garantida assim.


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11º MODIFICAÇÃO
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Como era:

Artigo 74º: Não sendo renovada a locação, o Juiz fixará o prazo de até seis meses após o trânsito em julgado da sentença para desocupação, se houver pedido na contestação.

Como ficou:

Artigo 74º: Não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, se houver pedido na contestação.

Comentário/orientação do Departamento Jurídico:

A alteração introduzida no artigo 74 minimiza o prejuízo do locador vencedor na ação renovatória promovida pelo locatário, pois poderá reaver o imóvel com mais rapidez. Lembrando que, na norma anterior o locador mesmo depois de provar que não estava obrigado a renovar o contrato de locação, precisava esperar 6 (seis) meses para rever o imóvel, o que é irrazoável.

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Ademais, para finalizar a análise, informamos que no site http://www.planalto.gov.br/ccivil/Leis/L8245.htm, Vossas Senhoria poderão acessar a Lei 8.245/1991, devidamente atualizada pela Lei 12.112/2009, na íntegra,


Por fim, o Departamento Jurídico da TECAD TÉCNICA EM ADMINISTRAÇÃO S/S LTDA., coloca-se à disposição de todos os clientes, para solucionar pendência e esclarecer dúvidas pertinentes ao imóvel administrado por nós.

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TECAD TÉCNICA EM ADMINISTRAÇÃO S/S LTDA
Departamento Jurídico.